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Consumidor precisa calcular muito sua condição financeira antes de adquirir imóvel na planta

rescisão de contratosAs novas leis definiram prazo de tolerância e montante de multa caso empresa atrase a entrega da obra. Se o imóvel for entregue mais de 180 dias (seis meses) depois da data estipulada em contrato, a incorporadora deverá saldar ao comprador multa de 1% do preço já desembolsado, por cada mês de demora. A Lei nº 13.786/18 também diz que, em caso de atraso na entrega do imóvel, a incorporadora terá o prazo de até 180 dias de prorrogação para a entrega sem incidência de multa.

Cumpre ressaltar que a quesito para o satisfação aos adquirentes ocorre desde que tenha havido acréscimo, ou construção, ou investimento no terreno. De outro lado, a partir da leitura do disposto no artigo 43 e seus incisos, principalmente do inciso III, para hipótese de falência do incorporador, tem-se que os dispositivos não são incompatíveis, porém complementares, aqui está que este e aquele são sistemas jurídicos de proteção dos adquirentes das unidades autônomas. Mesmo a estado da habilitação do adquirente no processo de falência como credor privilegiado não isenta o proprietário do terreno da restrição lícita real sobre o imóvel, ficando condicionada qualquer outra venda ao pagamento da respectiva indenização.

Enfim, a habilitação do crédito do adquirente da unidade autônoma no processo falimentar do incorporador não autoriza que o proprietário do terreno aliene o objeto da rescisão sem que haja o devido pagamento da respectiva indenização, sob pena de seu enriquecimento sem causa. A estipulação de regras quanto ao distrato de compra de imóveis tem o benefício de progredir a segurança jurídica, tornando os direitos, obrigações, percentuais e prazos mais claros. Isso facilita a redação dos contratos, inibe as polêmicas e estimula a rescisão amigável. O juiz, no caso de continuar o vício da construtora em se recusar a remunerar o crédito do adquiridor, mesmo depois descontada a multa, terá melhores condições de julgar em prazo menor.

Após desse prazo, o consumidor poderá pedir a rescisão, sem prejuízo da devolução de todos os valores pagos e da multa estabelecida, corrigidos, e deve aceitar em até 60 dias do pedido de rescisão. A rescisão de contrato de compra e venda de imóvel é uma possibilidade em pequeno número de casos, mas possui normas específicas. Ao conhecer os direitos e deveres de as duas partes e, particularmente, ao contar com uma imobiliária de confiança, o processo fica mais fácil. Já é unânime o entendimento dos tribunais brasileiros que em caso de descumprimento das cláusulas do contrato de compra e venda de imóveis por secção da construtora, a integralidade dos valores pagos pelo consumidor deve ser devolvida a este.

Em ambos os casos, além da multa estipulada no contrato, que poderá ser em percentuais inferiores aos lembrados limites, o comprador arcará com o pagamento da comissão de intermediação que possuir sido paga ao corretor de imóveis e dos impostos decorrentes dessa rescisão. Ainda é geral a prática de algumas construtoras que insistem em reter até 20% dos valores pagos pelos consumidores nos contratos de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão do contrato. A construtora alegou que teria faculdade a reter 12% do montante da venda, quer dizer, 45% do montante pago pelo comprador, o que é um absurdo.

Cinge-se a controvérsia a definir a responsabilidade do proprietário de terreno objeto de permuta com incorporadora em face de antigos promitentes compradores de unidades autônomas. No caso, tendo sido gorado o empreendimento imobiliário devido da falência da construtora, os proprietários do terreno permutado requereram a rescisão contratual no juízo falimentar, o que lhes foi concedido, com o respectivo levantamento dos gravames, retornando ao estado anterior. Após, juntamente com uma segunda construtora, realizaram novo contrato de manifestação, tendo sido concluída a obra, o que teria gerado danos aos antigos adquirentes de unidade autônoma no primeiro e inacabado empreendimento.

Permanece evidente a força do lobby das construtoras ao constatarmos que essas têm o prazo de seis meses para atrasar, sem que tenham qualquer penalidade. Esse pagamento apenas poderá ser exigido 60 dias após a formalização do distrato. Em caso de mora na data prevista para a entrega do imóvel, a lei elenca que a incorporadora terá o prazo de até 180 dias de prorrogação para a entrega sem a incidência de multa. Depois desse prazo, o comprador poderá solicitar a rescisão, sem prejuízo da restituição de todos e cada um dos valores pagos e da multa estabelecida, corrigidos, em até 60 dias corridos do pedido de distrato. Existem casos em que na sentença se estabelece ainda a rescisão contratual e determinando que empresa não cobre as taxas condominiais desde a data do início do processo e outras hipóteses favoráveis ao adquirente.

Caso se concretize a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, como pelo atraso, o consumidor tem seus direitos garantidos. Pela Compêndio 543, do Superior Tribunal de Justiça, a construtora resta obrigada a fazer o devolução imediato, corrigido e da totalidade do preço pago até o momento.

• Embora o descumprimento contratual da construtora acarrete a ela penalidades e perdas e danos a serem compensados, o comprador não está isento de ressarcir as melhoras auferidos durante o temporada quando usufruiu do imóvel.
• Decidiu-se, em seguida, ser extensível à construtora a multa moratória prevista – somente – em desfavor do adquiridor no instrumento contratual avençado.
• Relator, a retribuição pelo uso do imóvel está amparada em imperativo legal que veda o enriquecimento sem justificação.
• Deste modo, prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de descumprimento contratual por uma parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir em descrédito do construtor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento.
• Em disciplina aos princípios gerais do direito, ou pela principiologia adotada no CDC, ou por imperativo de equidade, sustentou-se que deve possuir reciprocidade entre as penalidades impostas tanto ao consumidor no que se refere à construtor.
• A Turma firmou o entendimento de que, no caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel ainda que motivada por culpa da construtora – que o entregara fora do prazo e com defeitos –, é devido pelo adquirente (consumidor) o pagamento de aluguéis relativo ao temporada quando ocupou o bem.

Decidiu-se, logo depois, ser extensível à construtora a multa moratória prevista – exclusivamente – em depreciação do adquiridor no instrumento contratual avençado. Em acatamento aos princípios gerais do direito, ou pela principiologia adotada no CDC, ou por imperativo de isenção, sustentou-se que deve possuir reciprocidade entre as penalidades impostas tanto ao consumidor quanto ao construtora. De forma, prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de descumprimento contratual por uma parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir em descrédito do fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento.

Não se deixe levar por afirmações advindas de construtoras, que dizem, erroneamente, possuir uma "lei aprovada", sobre o dissolução de compra de imóvel na planta. Ou seja uma forma de agir de traição com você e tentar com que você NÃO recorra ao Judiciário, lhe causando enorme prejuízo e retendo valores exorbitantes. Pois sabem que, o Judiciário, tem protegido os direitos do comprador, contra cláusulas abusivas e nulas de pleno direito, inseridas maliciosamente nos contratos de compra e venda de imóvel novo.

Por exemplo, o juiz da 3ª vara Cível de Cuiabá, determinou o bloqueio de R$ 630.232,28 das empresas Construtora Lopes S.A e Glam Empreendimentos Ltda após um marido e mulher pedir rescisão de contrato e restituição de valores pagos, em defluência do mora de mais de um ano para a entrega de um imóvel. O impecilho é que o comprador só poderá iniciar o processo de cobrança da multa depois transcorrer os 180 dias de prazo e uma vez que a atual lei simplesmente o impedirá de exigir seu direito de imediato, como até o momento a lei atual permite.

Com base nessas premissas, frisa-se, de início, que os contratos de construção são regidos pela Lei Federal n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que, na sua versão original, busca evitar lesão à economia popular, impondo uma série de exigências e penalidades ao incorporador. Nesse detalhe, é de se distinguir que a fórmula prevista no art. 43, inciso III, da Lei n. 4.591/64, mormente a metódico nos seus §§ 3º e 4º, procura resguardar direitos correspondentes a obtenção das unidades autônomas, evitando-se o enriquecimento sem justificação do proprietário do terreno, em de quem obséquio se operou a rescisão contratual. Impõe-se, assim, a restrição ao ser capaz de negociar a unidade de quem contrato fora objeto de rescisão, garantindo ao seu antigo adquirente o pagamento da respectiva indenização.

O projeto autenticado pela Câmara prevê uma tolerância de seis meses de atraso para a entrega do imóvel sem que a construtora tenha de remunerar uma multa ao comprador. Vencido esse prazo, o consumidor pode rescindir o contrato (se fizer isso receberá de volta 100% dos valores pagos monetariamente corrigidos mais multa contratual em até 60 dias contados da rescisão) ou sustentar o contrato recepcionando 1% por mês de mora “pro rata die”, depois os 180 dias. Segundo especialsitas, essa já é a praxe no mercado, inclusive, aceita pela legislação.

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A Turma firmou o entendimento de que, no caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel ainda que motivada por culpa da construtora – que o entregara fora do prazo e com defeitos –, é devido pelo adquiridor (consumidor) o pagamento de aluguéis referente ao temporada quando ocupou o bem. Relator, a retribuição pelo uso do imóvel está amparada em imperativo legal que veda o enriquecimento sem desculpa. Embora o descumprimento contratual da construtora acarrete a ela penalidades e perdas e danos a serem compensados, o comprador não está isento de ressarcir as melhoras auferidos durante o período quando usufruiu do imóvel.